A medida que se acerca el nuevo año, mucha gente se pregunta cómo será el mercado inmobiliario. ¿Seguirán subiendo los precios? ¿Habrá una burbuja inmobiliaria? Si estás pensando en comprar o vender una casa en Canadá, esto es lo que debes saber sobre el mercado actual y hacia dónde se dirige.
*Este artículo en particular que les comparto hoy es una reproducción de la posición del Grupo Financiero Industrielle Alliance respecto al mercado inmobiliario canadiense. En él se describen y analizan algunos de los elementos más importantes relacionados con este mercado y se ofrece una proyección de los principales escenarios que pudieran prevalecer en los próximos 2 o 3 años.
El excepcional aumento de los precios inmobiliarios en Canadá
El mercado inmobiliario canadiense ha merecido la atención internacional durante casi 20 años. La revista The Economist, por ejemplo, nos recuerda regularmente que los precios reales de la vivienda en Canadá han evolucionado de manera muy diferente a los de otros países del G-7.
En Canadá, los precios de las viviendas se dispararon desde principios de 2020. Su aumento impulsó el crecimiento económico, suscitó en la gente un sentimiento de riqueza significativo y apalancó la economía durante la recuperación posterior a la pandemia.
Según el Banco de Canadá, el patrimonio neto del hogar canadiense promedio aumentó en $ 250,000 durante la pandemia, de los cuales $ 150,000 se deben solo a los activos inmobiliarios.
Desafortunadamente, el aumento significativo de los precios de la vivienda también ha incrementado los riesgos para la estabilidad de la economía. Como se ilustra en el recuadro más abajo, Canadá domina la parte superior de la lista. La señal es clara: en los últimos siete años, los precios de las viviendas en Canadá han experimentado un aumento cíclico más fuerte que en la mayoría del resto de los países analizados.
Hay muchos indicadores que hacen sonar la alarma y hay varias razones para preocuparse por el estado del mercado inmobiliario en Canadá.
Y ahora, la gran pregunta: ¿Hay una burbuja inmobiliaria en Canadá? Es importante responder a esta pregunta porque una burbuja estalla sin previo aviso y cuando lo hace, los efectos pueden ser significativamente perjudiciales.
La importancia del mercado inmobiliario en Canadá
La economía canadiense es particularmente vulnerable a una desaceleración en el sector inmobiliario. En Canadá, la relación inversión en el sector residencial vs PIB superó el 10% en el último año, el nivel más alto en el G-7, alcanzando casi $ 250 mil millones solo en 2021. Sobre una base relativa, esto es aproximadamente el doble del equivalente en los Estados Unidos.
Es importante tener en cuenta que el mercado inmobiliario residencial no se trata solo de la construcción y renovación de viviendas. Los costos de transferencia de propiedades, incluidos los honorarios de los agentes inmobiliarios, los impuestos de transferencia de tierras y otros costos de transacción se toman en consideración, lo cual representó aproximadamente el 2.5% del PIB canadiense en 2021, por ejemplo. Dada la creciente importancia de la actividad del mercado inmobiliario, la economía canadiense es bastante sensible a los cambios en las tasas de interés. Como tal, las presiones cíclicas tienen el potencial de afectar negativamente su estabilidad financiera.
Además de estas consideraciones puramente económicas, los bienes raíces también tienen repercusiones sociales. La asequibilidad de la vivienda puede crear desigualdades demográficas, especialmente entre las personas más jóvenes que enfrentan una relación precio-ingresos significativamente más elevada. Esta desigualdad socava la prosperidad a largo plazo del país, pero también el bienestar colectivo. Por lo tanto, es esencial comprender los vectores subyacentes del mercado inmobiliario, más allá de razones estrictamente económicas.
No hay burbuja en el mercado inmobiliario
Es cierto que el mercado inmobiliario ha alcanzado niveles excesivos varias veces en las últimas décadas, pero no creemos que estemos en una burbuja inmobiliaria. De hecho, creemos que no lo hemos estado desde 2010, al contrario de lo que algunos afirman.
Sin embargo, esto no descarta la posibilidad de que el mercado inmobiliario experimente dificultades. De hecho, el riesgo de una corrección - con los impactos negativos en el crecimiento económico de Canadá que ello acarriaría- es bastante alto por ahora.
Primero, se trata de datos demográficos.
Un análisis del mercado inmobiliario debe comenzar por los factores demográficos. En el Censo de 2018, la tasa de crecimiento de la población de Canadá estaba en la cima de los países desarrollados. Cabe señalar que alrededor del 80% de este crecimiento proviene de la inmigración.
Canadá no solo es un destino de elección para los inmigrantes, sino que también se destaca por la capacidad para atraer a los más educados. Según datos de la OCDE, alrededor del 60% de los ciudadanos canadienses de entre 15 y 64 años de edad nacidos en el extranjero ostentan un título postsecundario; cifra significativamente más alta que sus competidores más cercanos.
El nivel de educación de los inmigrantes aumenta las probabilidades de conseguir un trabajo y, a su vez, de comprar una casa. El perfil demográfico favorable de Canadá actúa como un arma encubierta que alimenta y estabiliza el crecimiento económico. Desafortunadamente, también ha empujado los precios de las propiedades a niveles relativamente altos y ha hecho que la economía canadiense sea más vulnerable al aumento de las tasas de interés, así como a cualquier pausa migratoria.
La tasas de interés
Otro factor importante que ha impulsado los precios de la vivienda en la última década es la disminución generalizada de las tasas hipotecarias. Para comprender los efectos de las tasas hipotecarias en el sector inmobiliario canadiense, es necesario comprender la dinámica de la refinanciación.
En el primer trimestre de 2022, el 71% de los prestatarios hipotecarios tenían un préstamo de tasa fija, el cual generalmente es de cinco años. Si bien este número es elevado, se sitúa por debajo del promedio histórico de alrededor del 80%. Por lo tanto, el mercado hipotecario canadiense está dominado esencialmente por prestatarios que renuevan sus préstamos cada cinco años.
La variación a cinco años de las tasas hipotecarias fijas durante el mismo periodo es, por tanto, una variable determinante. Un valor negativo significa que una parte de los prestatarios está refinanciando su hipoteca a tasas más bajas que la tasa anterior, mientras que una tasa más alta significa que los costos de interés serán más altos.
Para el período de 30 años que finalizó en el segundo trimestre de 2022, el ciclo de refinanciamiento se caracterizó por costos de interés relativamente bajos, lo que conllevó a precios más altos de las propiedades.
Los prestatarios que refinancian sus hipotecas en el entorno actual -de fuertes alzas de tasas de interés por parte del Banco de Canadá- enfrentan un aumento de aproximadamente 1.5% sobre su tasa fija anterior, lo cual resulta en pagos mensuales más elevados.
Bienes raíces y especulación
Durante la pandemia de COVID en 2020 y 2021, las tasas de interés se situaron en mínimos históricos y la liquidez de los núcleos familiares canadienses aumentó. Estos dos factores probablemente fueron clave para impulsar el aumento de los precios de las viviendas, al igual que el confinamiento y la aparición del trabajo a distancia, que han creado la necesidad de espacio adicional para muchos.
¿Existe un paralelismo con otras clases de activos especulativos?
Los bienes raíces son muy sensibles a las tasas de interés y son además propensos a las transacciones especulativas. Al observar el reciente aumento en los precios de las criptomonedas y el Índice de Tecnología Nasdaq, vemos algunas similitudes con la evolución de los precios inmobiliarios en Canadá y Estados Unidos.
Los precios de las propiedades residenciales en ambos países rara vez se han correlacionado en la última década, sin embargo, durante la pandemia se han movido en conjunto con otros activos especulativos. Esto sugiere que el mercado de la vivienda ha sido golpeado por la misma ola especulativa alimentada por tasas bajas y abundante liquidez.
Independientemente de si la actividad especulativa es responsable del aumento de más del 50% en el precio promedio de una propiedad en Canadá entre 2019 y principios de 2022, se puede esperar que los precios disminuyan parcialmente a medida que aumenten las tasas hipotecarias y se endurezcan las condiciones de liquidez.
Estabilidad inmobiliaria y financiera
Un menor apetito por la deuda y el aumento de los precios de las viviendas existentes han impulsado el índice de capitalización (la proporción de la vivienda que no está financiada por una hipoteca) al 77,2 por ciento en el primer trimestre de 2022, el más alto en más de 30 años (principios de 1990), y por encima del promedio histórico de 72,5 por ciento.
La fuerte capitalización del mercado inmobiliario canadiense resulta de gran importancia, ya que contribuye a la estabilidad financiera en caso de una caída en los precios de las propiedades. En otras palabras, es poco probable que ocurra un colapso en el mercado canadiense como el que ocurrió en los Estados Unidos en 2008.
¿Hacia dónde nos dirigimos ahora?
Los precios inmobiliarios son ciertamente altos en este momento, pero el riesgo de estallar una burbuja inmobiliaria es muy bajo. Aquí están nuestros escenarios más probables para los próximos 2-3 años en Canadá.
Escenario 1: Estanflación – 40% de probabilidad
En este caso, la inflación se mantiene alta y no cae por debajo del 3% hasta la primera mitad de 2024. El Banco de Canadá se ve obligado a elevar su tasa de interés rectora a entre 4 y 4.5 por ciento en 2023, lo que tendrá como efecto frenar la economía y el crecimiento.
Luego pasamos por un período de estanflación -alta inflación y estancamiento económico-el cual durará de 12 a 18 meses. Los hogares y las empresas pierden confianza en la economía, pero no ocurrirán despidos masivos. Se evita un colapso del mercado inmobiliario.
Por otro lado, los precios de las propiedades enfrentarán una presión a la baja y caerán entre un 20 y un 30%, lo cual es una caída significativa, pero no suficiente para borrar las ganancias registradas desde 2019.
Este es nuestro escenario base con una probabilidad del 40%.
Escenario 2: Inflación persistente y aterrizaje forzoso: probabilidad del 25%
La inflación sigue siendo más persistente de lo esperado. La inflación general se mantiene por encima del 3 por ciento hasta 2025, lo que resultaría en un mayor ajuste de la política monetaria; la tasa de interés rectora subiría al 5 por ciento para fines de 2023.
En este contexto, la economía se enrumba hacia una recesión: la tasa de desempleo aumenta; el ingreso de los hogares disminuye y los consumidores pierden la confianza en la recuperación económica a corto plazo.
Los precios inmobiliarios caen entre un 30 y un 40%, borrando la gran mayoría de las ganancias registradas desde 2019.
En nuestra opinión, este escenario secundario tiene una probabilidad de alrededor del 25%.
Escenario 3: Inflación más baja y aterrizaje suave: probabilidad del 20%
En este escenario la inflación general alcanza los máximos de junio de 2022, luego disminuye a un valor próximo del objetivo del Banco de Canadá y desciende por debajo del 3 por ciento a fines de 2023.
El Banco Central de Canadá hace un aterrizaje suave y termina el proceso de ajuste monetario el próximo año. Eleva su tasa rectora solo al 4.0% y la mantiene en ese nivel durante todo el 2023.
Los precios inmobiliarios se estabilizan en niveles de 10 a 15% por debajo del pico de 2022, lo que cristaliza algunas de las ganancias registradas desde finales de 2019.
Asignamos una probabilidad del 20% a este escenario secundario.
Escenarios alternativos: El aumento de precios continúa – 15% de probabilidad
Las perspectivas para los precios de la vivienda en un horizonte de 2 a 3 años siguen siendo marcadamente a la baja, pero algunas presiones inflacionarias continuan siendo generalizadas.
El crecimiento de la población, por ejemplo, podría acelerarse en los próximos años en caso de una revisión de la política de inmigración o perturbaciones en la economía mundial (nueva pandemia, aumento de las tensiones geopolíticas, conflictos armados, entre otros), obligando a los bancos centrales a cambiar rápidamente su tono y reducir sus tasas de interés, proporcionando así un vector favorable para el aumento de los precios de la propiedad.
Estimamos que la probabilidad combinada de estos escenarios es del 15%.
Importante: Las opiniones expresadas en este artículo se basan en las condiciones actuales del mercado y están sujetas a cambios sin previo aviso. Su contenido no está destinado a proporcionar asesoramiento de inversión. Las previsiones expuestas en él no son garantías de rendimiento; implican riesgos, incertidumbres y suposiciones. Aunque estas suposiciones nos parecen razonables, no hay seguridad de que se confirmen.
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